在南京这座飞速发展的新一线城市，不少家庭早年购置的房产随着城市更新和板块价值攀升，早已积累了可观的增值空间。可很多人不知道，哪怕这套房子还处在按揭或者已经办理过抵押的状态，也不用急着结清原有贷款就能再次申请融资——这就是眼下南京不少房主都在关注的抵押房再次抵押贷款，业内也常称之为“二押”。
家住河西的陈先生最近就靠这项业务解决了经营的燃眉之急。他2019年贷款买的学区房，当时总价380万，按揭还剩120万没结清，现在小区同户型成交价已经涨到了620万。前段时间他经营的连锁咖啡店要扩店，还差80万周转资金，本来打算找朋友拆借，后来在银行经理的建议下办了二押，不到一周就拿到了款项，不仅不用结清原来的按揭，利率比经营类信用贷还低了近2个百分点，每个月的还款压力也在可承受范围内。
和陈先生一样有资金需求的房主不在少数，很多人对抵押房再次抵押贷款的认知还停留在“手续麻烦、利率高”的旧印象里，其实现在南京地区的二押产品已经非常成熟，优势也十分明显。首先是不用解押原有贷款，省去了垫资过桥的成本和时间，只要房产当前的评估值减去剩余未还贷款还有足够的余值，就能申请。目前南京主流银行的二押额度通常是房产评估值的7成减去剩余未还抵押余额，住宅类房产最高能做到8成，商铺、写字楼这类商用房一般在5-6成，最高额度可达1000万，不管是经营周转、装修、购车还是子女留学，都能覆盖需求。
当然，不是所有抵押中的房产都能办理再次抵押，南京地区的申请条件其实并不复杂。首先房产得是南京市全域内的可上市交易房产，包括主城六区、江宁、浦口、溧水、高淳的商品住宅、别墅、符合条件的安置房都在范围内，房龄通常要求不超过30年，部分核心地段的优质学区房房龄要求可以适当放宽。其次借款人需要有稳定的收入来源，具备按时还款的能力，征信记录良好，没有连续逾期等严重不良记录。如果是申请经营用途的二押，还需要名下有正常经营的实体，营业执照注册满6个月以上，能提供对应的经营流水和经营场景证明。
办理流程也比很多人想象中简单，先找银行或者正规助贷机构提交基础资料，包括房产证、原有抵押合同、近半年的流水、征信报告，经营类的还要加上营业执照和经营相关证明。银行会安排评估公司上门对房产进行估值，确认可贷额度后，就会进入审批环节，现在很多银行都开通了绿色通道，资料齐全的话3-5个工作日就能出审批结果。审批通过后去不动产登记中心办理二次抵押登记，拿到他项权证之后银行就会安排放款，整个流程走下来快的话一周左右就能到账，慢的话也不会超过15个工作日。
这里也要提醒南京的房主们，办理抵押房再次抵押贷款有几个注意事项千万别忽略。首先是贷款用途要合规，目前监管要求这类贷款只能用于经营或者个人合理消费，不能流入楼市、股市等禁止领域，申请的时候要提前明确用途，保留好相关的消费或者经营凭证，配合银行的贷后管理。其次是要结合自己的还款能力选择合适的还款方式，现在南京地区的二押产品有先息后本、等额本息、随借随还等多种方式，经营类的产品很多支持先息后本，前期还款压力小，适合短期周转的人群，长期使用的话可以选择等额本息，每个月还款金额固定，更好规划资金。
如果对银行政策不熟悉，也可以找正规的助贷机构帮忙，他们对南京各家银行的二押产品要求、利率、额度都更了解，能根据你的房产情况、资质条件匹配最合适的方案，避免自己盲目申请被拒影响征信。但一定要注意辨别机构资质，不要轻信“无视征信、不管房龄都能办”的虚假宣传，办理前先确认收费标准，避免被收取高额的服务费或者砍头息。
对于手里有抵押中的房产又有资金需求的南京家庭来说，抵押房再次抵押贷款相当于把房产沉睡的余值“唤醒”，不用卖房、不用结清原有贷款就能获得低成本的资金，不管是应对经营上的周转需求，还是解决家庭的大额开支，都是性价比很高的融资选择。申请前多了解政策，结合自身情况做好规划，就能轻松盘活房产价值，解决资金难题。